FUNÇÕES E DEVERES DO  SÍNDICO JUNTO AO CONDOMÍNIO 

 

 

O Código Civil Brasileiro e o Código de Processo Civil de 2015 estabelecem diferentes funções para o síndico em contextos específicos.

 

 

Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002):

Administração Geral do Condomínio: O síndico tem a função de administrar o condomínio, podendo representá-lo ativa e passivamente.

Execução do Orçamento: Ele é responsável pela execução do orçamento anual, bem como pela prestação de contas aos condôminos.

Representação Legal: O síndico representa o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, e pratica os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Convocação e Presidência de Assembleias: O síndico convoca a assembleia dos condôminos, podendo presidi-la.

Manutenção do Condomínio: Deve zelar pela conservação e manutenção das partes comuns e serviços de interesse coletivo.

Cobrança de Condomínio: É incumbido de cobrar as contribuições dos condôminos para as despesas do condomínio.

Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015):

No contexto do Código de Processo Civil, o síndico pode ser chamado a atuar em processos judiciais representando o condomínio em ações que envolvam interesses coletivos, como, por exemplo:

 

Ações Judiciais: O síndico representa ativamente o condomínio em ações judiciais, defendendo seus interesses ou buscando reparação por eventuais prejuízos.

 

Execução de Débitos: O síndico pode ajuizar ações de cobrança para a recuperação de débitos condominiais.

Os deveres e obrigações do síndico em um condomínio estão definidos, principalmente, pela legislação, pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), e pela convenção condominial. Aqui estão algumas das principais responsabilidades do síndico:

Administração Geral do Condomínio:

• Cuidar da administração geral do condomínio.
• Zelar pelo cumprimento da convenção e regulamento interno.

Convocação e Presidência de Assembleias:

• Convocar assembleias gerais ordinárias e extraordinárias.
• Presidir as assembleias, podendo delegar essa função a outro condômino, se aprovado em assembleia.

Prestação de Contas:

• Elaborar e apresentar o orçamento anual do condomínio.
• Prestar contas aos condôminos regularmente.

Representação Legal:

• Representa o condomínio ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente.
• Praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Manutenção e Conservação:

• Zelar pela manutenção e conservação das áreas comuns e equipamentos.
• Contratar serviços de manutenção e obras, quando necessário.

 

Cobrança de Condomínio:

• Cobrar as contribuições condominiais.
• Adotar medidas legais para a cobrança de inadimplentes.

Gestão Financeira:

• Administrar os recursos financeiros do condomínio.
• Prestar contas sobre a movimentação financeira.

Contratação de Funcionários:

• Contratar e demitir funcionários do condomínio, quando necessário.

Relacionamento com Condôminos:

• Mediar conflitos entre condôminos.
• Garantir a aplicação de penalidades previstas na convenção.

Segurança:

• Adotar medidas para garantir a segurança no condomínio.

Documentação:

• Manter a documentação do condomínio em ordem.

 

É importante destacar que a convenção condominial pode estabelecer responsabilidades adicionais ou especificidades para o síndico, e a legislação pode ser alterada. Portanto, é fundamental que o síndico esteja atualizado e cumpra todas as normas vigentes.

 

Além disso, o síndico pode contar com o apoio de uma administradora de condomínios para auxiliar em questões burocráticas e administrativas. Em situações mais complexas, é recomendável consultar um advogado especializado em direito condominial.

 

 

São Paulo 26 de Janeiro de 2024

 

 

 

 

 

 

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

 

 

Momento de Aquisição da Posse

 

 

Sobre o tema, dispõe o art. 1.204 do Código Civil/2002:

 

 

“Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.

 

Comentário de Beviláqua ao Código de 1916 ainda ilustra, com exatidão, o momento em que se deve considerar a posse adquirida:

 

“Se a posse é o estado de fato, correspondente ao exercício da propriedade ou de seus desmembramentos, sempre que esta situação se definir, nas relações jurídicas, haverá posse”288

 

 

 

Conforme dispõe a legislação e as disposições previstas em nossa Convenção Condominial e Regimento Interno, as despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário do imóvel, independentemente de ser este o ocupante do mesmo. Portanto, é essencial que todas as obrigações financeiras relacionadas ao condomínio sejam integralmente quitadas para garantir o funcionamento adequado das instalações e serviços compartilhados.

 

 

 

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais nos termos do  art. 1337 do CC,   as cotas condominiais tem sua natureza "PROPTER REM"  é do proprietário ou do compromissário comprador, ou seja, daquele que tem a posse do imóvel e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, ainda que o título de domínio não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

 

 

"1. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2. Conforme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, o adquirente do imóvel só passa a responder pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e passa a deter a posse plena sobre o bem. 3. Nada obstante, restando comprovado nos autos que a demora na entrega da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva do promissário comprador, ao não quitar o saldo devedor do bem, mostra-se razoável que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais, desde a data em que o imóvel lhe fora disponibilizado, seja a ele atribuída."Acórdão 1373433, 07118649720208070009, Relator: SIMONE LUCINDO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 22/9/2021, publicado no DJE: 5/10/2021.

 

 

A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, TERMO DE ENTREGA DAS CHAVES" define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

 

 

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais antes da posse é do promitente vendedor, até a efetiva entrega das chaves e imissão na posse pelo promissário comprador.

 

“Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes-compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. 3.1. Quitado o contrato pelo promitente comprador antes do recebimento do bem sem vícios, mostra-se insubsistente a tese da empresa de que houve prévia mora do consumidor. 4. É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.”(grifos nossos)Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020.

 

Após a posse, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais passa a ser do promissário comprador, mesmo que o registro do contrato de compra e venda ainda não tenha sido realizado.

Essa é a orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende que a posse do imóvel é o fator determinante para a transferência da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

O STJ também entende que o promissário comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais mesmo que não tenha realizado a vistoria do imóvel antes da entrega das chaves.

A vistoria é importante para identificar eventuais problemas no imóvel, mas não é condição para a transferência da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

No entanto, o promissário comprador pode solicitar a restituição das despesas condominiais que foram pagas antes da posse, se comprovar que houve cobrança indevida.

 

Cabe salientar que, ante a ausência de imissão na posse pela compromissária

 

compradora, deve ser imputada à incorporadora a responsabilidade por eventuais  despesas condominiais.

 

No Código Civil Brasileiro de 2002, a expressão "propter rem" não é mencionada explicitamente, mas o princípio é aplicado em vários dispositivos legais. Por exemplo, o artigo 1.345 estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

 

O artigo 1.336, inciso I, também dispõe que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."

 

Salientamos a importância do cumprimento dessas obrigações, visando ao bem-estar e à harmonia de todos os moradores e ao pleno funcionamento de nosso condomínio.

 

 

 

 

São Paulo 29 de Janeiro de 2024

 

 

 

 

 

 

 

 

ASSEMBLEIA DE  CONDOMÍNIO 

 

A realização de assembleias condominiais está regulamentada pelo Código Civil brasileiro, especificamente no artigo 1.350 a 1.355. Aqui estão as principais informações relacionadas a assembleias condominiais conforme o Código Civil:

 

1.Convocação:

A convocação para a assembleia deve ser feita pelo síndico, nos termos da convenção, ou pelos condôminos, quando o síndico não a convocar nos prazos legais.

A convocação deve ser feita com antecedência mínima de 8 dias, podendo ser reduzida a 5 dias nos casos de urgência.

2.Quórum:

O quórum de instalação da assembleia geral é de metade mais um dos condôminos, representando metade das frações ideais.

As deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria absoluta de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes.

2.Poderes e Deliberações:

A assembleia poderá escolher um síndico, alterar o regimento interno, aprovar orçamentos, realizar obras extraordinárias, entre outras decisões de interesse comum.

Para algumas decisões mais importantes, pode ser necessária a aprovação de quórum qualificado, como dois terços dos condôminos.

3.Ata:

As deliberações da assembleia deverão constar de ata, assinada pelo presidente da assembleia e por quem a lavrou.

A ata da assembleia é um documento importante para registrar as decisões tomadas.

3.Votação:

Cada condômino possui direito a pelo menos um voto, salvo disposição contrária na convenção.

Em algumas decisões específicas, a convenção do condomínio pode estabelecer diferentes critérios de votação, como proporcionalidade às frações ideais.

4.Participação:

A participação nas assembleias é um direito e um dever dos condôminos, e é fundamental para o bom funcionamento do condomínio.

 

São Paulo 06 de Fevereiro de 2024